С подачи департамента архитектуры и градостроительства правительства Севастополя Градостроительный совет одобрил концепции застройки целого ряда земельных участков без социального отягощения для застройщиков. При этом другим городским строительным компаниям, открыто выполняющим социальные обязательства и готовым передавать городу часть отстроенного жилья и соцобъекты, в освоении новых земельных участков чиновники департаментов отказывают.
Сразу четыре резонансных проекта получили в начале июня этого года одобрение на заседании Градостроительного совета правительства города. При этом застройщикам был дан зеленый свет на возведение жилых комплексов без внятно озвученных требований на социальное отягощение.
Кому строить можно
Во-первых, одобрен проект возведения жилого комплекса в промышленной зоне на улице Индустриальной. Идея застройки жилыми домами данной промышленной территории возникла ещё в период губернатора Овсянникова, когда его партнерами по бизнесу и совладельцами группы компаний «Севастопольстрой» являлись Виктор Ящук и Александр Гресс. Видимо, по итогам переговоров на сотрудничество и взаимодействие с компанией «Севастопольстрой» согласилась строительная компания «Альфа Групп Инвест», которая и будет осваивать участок площадью около 7 га, на котором ранее в советские времена размещалось крупнейшее автобусное АТП города — АТП 14330. Планируемый жилой квартал из семиэтажных многоквартирных домов находится в промышленной зоне, в непосредственной близости (граничат на севере с участком) лакокрасочный завод «Спектр» (ул. Промышленная, 8) и цех по переплавке цветных металлов ООО «Эфармон» (ул. Промышленная, 8а).
Несмотря на то, что члены Градостроительного совета обратили внимание на отсутствие социальной инфраструктуры в презентованной концепции проекта, на то, что застройщик не планирует строить детский сад и школу для собственников жилищного комплекса, что туда нет маршрутов транспорта и на спорные вопросы экологии, проект был одобрен.
Причем, складывается такое впечатление, что ни у главы ДАиГ Максима Жукалова, ни директора департамента капитального строительства Иллариона Гапицонова вопросов к проекту как раз-таки не возникало. Чем подкреплена такая благосклонность?
Застроят домами и бывший мототрек на Фиолентовском шоссе. Это также проект «Альфа Групп Инвест» со времен экс-губернатора Овсянникова. Еще в апреле 2019 года департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя были проведены публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории «В районе Фиолентовское шоссе, 4» в Гагаринском муниципальном округе города Севастополя». Для возведения квартала жилой застройки менялось ВРИ земельного участка, бывшее «для строительства и обслуживания физкультурно-оздоровительного комплекса». В результате межевания путем раздела были образованы 4 новых земельных участка: для размещения среднеэтажной жилой застройки, размещения объекта общественно-делового назначения, коммунального обслуживания, общего пользования (улично-дорожной сети). Более 92% от общей площади участка отведено под среднеэтажную жилую застройку.
Так вот. На Градсовете не стали учитывать, что этот район и так перенаселен, что рядом накануне ввели в эксплуатацию «овсянниковские «Гагаринские высотки», что там и так вечные «пробки», что в этом месте, может, и не нужно менять ВРИ, а просто построить такой нужный городу спортивный комплекс. Просто было обращено внимание застройщика на нехватку учебных заведений в этом районе и скудные инженерные ресурсы. Но проект был согласован с мягким пожеланием «доработать с учётом увеличения социальной нагрузки». Без конкретизации.
Следующим стал проект строительства жилого комплекса в районе рынка на 5-ом километре. Участок расположен на перекрёстке шоссе Генерала Моргунова и проспекта Генерала Острякова. На нем построят три 12-этажных дома и трёхэтажный торгово-развлекательный центр. Благодушие властей застройщик получил за то, что часть его нежилых объектов город изымает в рамках реконструкции транспортной развязки.
Фактически, за «копеечные» нефункционирующие павильоны на автостоянке, правительство дало арендатору право застройки, вместо того, чтобы компенсировать утраченное, а участок выставить на аукцион.
Застроят домами и бывший мототрек на Фиолентовском шоссе. Это также проект «Альфа Групп Инвест» со времен экс-губернатора Овсянникова. Еще в апреле 2019 года департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя были проведены публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории «В районе Фиолентовское шоссе, 4» в Гагаринском муниципальном округе города Севастополя». Для возведения квартала жилой застройки менялось ВРИ земельного участка, бывшее «для строительства и обслуживания физкультурно-оздоровительного комплекса». В результате межевания путем раздела были образованы 4 новых земельных участка: для размещения среднеэтажной жилой застройки, размещения объекта общественно-делового назначения, коммунального обслуживания, общего пользования (улично-дорожной сети). Более 92% от общей площади участка отведено под среднеэтажную жилую застройку.
На Градсовете также было обращено внимание застройщика на нехватку учебных заведений в этом районе, транспортную недоступность, скудные инженерные ресурсы. Но проект был согласован с мягким пожеланием «доработать с учётом увеличения социальной нагрузки». Без конкретизации.
Следующая интересная тема – застройка земель бывшего совхоза им. Софьи Перовской. Бывшее лавандовое поле владельцы участков застроят домами, гостиницами, кафе и магазинами, но расходы по строительству всей инфраструктуры город почему-то берет на себя.
Несмотря на то, что коттеджный посёлок может перекрыть свободный доступ к морю, а городу придётся строить новые школы, детсады и дороги для владельцев коттеджного посёлка, прокладывать за бюджетные средства новые коммуникации, проект также получил одобрение.
Кому строить нельзя
В селе Верхнесадовом инвестор агропредприятия «Артвин» вышел с предложением достроить для своих работников неиспользуемое здание. Просьба состояла в том, чтобы снести старое недостроенное здание и на его месте построить дом, часть квартир в котором могут стать социальным жильем для работников села. Но уже более двух лет проект не согласовывается.
Департаменты правительства не дают добро под разными предлогами: то это земли ИЖС, то с Генпланом не согласовывается, то предлагают строить четыре этажа, хотя рядом стоят пятиэтажки. В итоге, было заявлено, что участок нужно выставлять на торги, и, когда инвестор заявил, что готов его купить на торгах, ДИЗО торги не объявило!
Или вот: в районе Балаклавы в собственности севастопольской ГК «Парангон» находится здание бывшего кирпичного завода и в аренде – участок под ним. Многолетние отказы по изменению ВРИ участка с промышленного на жилую застройку обосновывают отсутствием в районе детсада и школы.
Предложения застройщика за свой счет сделать проект планировки и межевания всей территории, профинансировать проектирование школы и детсада и за собственные средства обустроить рядом парковую территорию чиновниками не слышатся в упор.
С аналогичной ситуацией сталкивается там же и собственник другого разрушенного здания компания «Интерстрой». А, между тем, именно эта компания при реализации проекта реновации промышленной территории по ул. Токарева строит целый ряд социальных объектов для города. За возможность застройки промзоны «Интерстрой» построил музыкальную школу по ул. Ген. Коломийца, возводит детсад и начальную школу в ЖК «Доброгород».
Таким образом складывается ситуация, когда одна компания –застройщик получает право застройки промзоны без социальных обременений и только с точки зрения коммерческой выгоды, а другая строит жилье вместе со школами и детсадами. Под одних застройщиков правительство «подстраивает» проекты межевания, а другим не дают это сделать. Одному застройщику за изъятый «рыночный инвентарь» позволяют начинать строительство жилья, а другому не дают возвести дом для обеспечения жильем жителей села.
Градсовет нарушил региональные нормативы градостроительного проектирования?
Между тем, принимая решение об одобрении концепции застройки той или иной территории Градостроительный совет обязан проверить предлагаемый к реализации проект на предмет соблюдения региональных нормативов градостроительного проектирования. В Севастополе РНГП утверждены Постановлением правительства города от 20.04.2017 № 317-ПП. Согласно документу, если параметры не обеспечиваются, утверждать концепцию можно только при условии определения источников финансирования: или предлагать строить объекты инфраструктуры застройщику, или сразу же изыскивать средства в бюджете. Одобрение застройки до решения этих вопросов ведет к нарушению РНГП и основных принципов градостроительной деятельности.
Помимо того, если одним застройщикам город выдвигает требования о необходимости социальной нагрузки, а другим одобряет концепции без этого, происходит нарушение требований закона о защите конкуренции. Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона о защите конкуренции, органам государственной власти запрещены любые акты, действия или бездействия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. В случае, когда органы государственной власти от одних застройщиков требуют нести соцобязательства, реализация которых требует огромных вложений, а другим дает согласования без этих требований, очевидно, они ставят застройщиков в неравное положение, создавая преимущества одних перед другими.
Петр Мамонтов
Фото: pixabay