Как известно, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Это может быть управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление домом владельцами квартир. Для принятия решения необходим кворум – присутствие на собрании собственников 51% квадратных метров недвижимости в доме.
ТСЖ или управляющая компания?
Основным отличием управляющей компании является то, что вопросы обслуживания дома решаются без непосредственного участия жильцов. Каждый хозяин квартиры подписывает договор с компанией, таким образом, делегируя ей полномочия в вопросах управления домом и общим имуществом (лифтами, территорией, подвалами, чердаками и нежилыми помещениями). Однако краеугольным камнем при такой форме управления являются деньги, поскольку УК не заинтересована в том, чтобы снизить расходы жильцов на обслуживание дома. Кроме того, несмотря на то, что теоретически УК должна отчитываться о тратах, ее финансовая деятельность в большинстве случаев остается для жильцов закрытой.
Новости по теме: Новые тарифы для Крыма на 2016 год: вода, газ, тепло и свет (расчеты)
Если такой вариант людей не устраивает, и они хотят сами следить за качеством оказания коммунальных услуг, собственники жилья объединяются в ТСЖ. Именно эта некоммерческая организация принимает решения о ремонте коммуникаций или благоустройстве территории. То есть жильцам не придется дожидаться, пока управляющая компания согласится посыпать двор песком в гололед или починить текущую в подвале канализационную трубу, они наймут подрядчиков самостоятельно.
Если в домах менее 30 квартир, собственники жилья могут не объединяться в ТСЖ и не заключать договор с УК, а осуществлять непосредственное управление своим домом.
«Председатель дома от имени жильцов заключает договора с подрядчиками на вывоз мусора и текущие работы по обслуживанию дома. Таким образом, люди уходят от квартплаты и самостоятельно устанавливают свой финансовый план на год на свое усмотрение», — цитирует начальника Инспекции по жилнадзору РК Ирину Кондратюк, РИА Крым.
По данным Инспекции по жилищному надзору, в Крыму на учете стоят более 15 тысяч многоквартирных домов. Из них с формой управления определились чуть больше половины: 6,6 тысяч домов выбрали управляющую компанию, около 1 тысячи домов создали товарищество собственников жилья, и жители еще тысячи домов решили осуществлять непосредственное управление недвижимостью.
«Способ подписания договора у наших МУПов – это запугивание старушек. Мол, вас продадут, выставят на тендер, и вы не представляете себе последствия. И бабушка, которая всю жизнь зарабатывала и имеет 33 квадратных метра, всего боится. Применялись и способы давления, например, заявляли, что не будут выполнять заявки до подписания договора, а в договорах были просто кабальные условия», — объясняют свою пассивность в этом вопросе сами крымчане.
«Однако без этого договора добиться от МУПов надлежащего обслуживания дома собственники жилья не могут, поскольку «без договора управления потребитель и исполнитель услуг друг другу никто», — подчеркивает Кондратюк.
Нерешительных хозяев – на тендер
Если собственники квартир проявили пассивность и самостоятельно не провели легитимные собрания жильцов, не выбрали способ управления своим домом и не заключили вовремя договор на управление домом, для многоквартирного дома проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании.
В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ, эта же процедура ждет жителей дома, где менее 30 квартир, если они решили не осуществлять непосредственное управление домом и не заключили прямые договора на обслуживание с организациями, поставляющими ресурсы.
Кроме того, открытый конкурс проводят при сдаче в эксплуатацию новостройки. В этом случае в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод ее в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о проведении конкурса на официальном сайте. После этого есть 40 дней для проведения конкурса.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей компании решением суда аннулирована лицензия. Однако во всех этих случаях собственники квартир не смогут регулировать тарифы компании, выигравшей торги – они считаются экономически обоснованными для конкретного дома.
Тарифная политика – в руках жильцов
Тарифы на услуги, оказываемые управляющими организациями, устанавливаются на общем собрании собственников жилья. Компания вправе предложить свою экономическую аргументацию, однако последнее слово остается за людьми.
Есть 28 услуг, которые может оказывать УК, однако этот перечень варьируется для каждого конкретного дома. Обязательный минимум услуг, который обязуется выполнять управляющая организация, согласовывается до подписания договора с учетом финансовых возможностей жильцов. По сути, управляющие компании могут оказывать и все 28 услуг, однако граждане должны быть согласны оплачивать их все.
По словам Кондратюк, на полуострове есть компании, установившие тариф на уровне 50 рублей за квадратный метр, и жильцы согласны на него, поскольку за свои деньги им создают максимально комфортные условия проживания. Но большинство крымчан все же не готовы к таким суммам.
Не раскрыл информацию – заплати 100 тысяч
Однако некоторые крымчане не могут принимать участие в установлении тарифов на услуги ЖКХ, поскольку даже не знают, на балансе какой управляющей компании находится их многоквартирный дом, а также кому и за что они отчисляют деньги.
Согласно федеральному закону №209, вся информация о работе управляющих организаций должна размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства «ГИС ЖКХ». Информационные стенды – еще один обязательный атрибут каждой управляющей компании. Они должны быть установлены в офисе УК и содержать актуальную информацию о заключенных договорах, лицензии, тарифах на услуги ЖКХ, а также финансовую отчетность. Такие материалы необходимы для граждан, которые не могут самостоятельно найти нужную информацию в Интернете.
Новости по теме: В Крыму собираются вводить двухставочный тариф на воду и отопление
Если же данные не раскрыты, на управляющую организацию налагается штраф в размере 100 тысяч рублей. По данным Инспекции по жилнадзору, требованиям по раскрытию информации на данный момент пренебрегли 88 компаний, осуществляющих управление многоквартирными домами Республики Крым. Всего на полуострове лицензии получили руководители 151 организации.
Кто защитит права жильцов?
Работу управляющих компаний полуострова контролирует Инспекция по жилищному надзору Республики Крым. Отсутствие воды не отражается в квитанциях, двор утопает в мусоре при ежемесячном перечислении денег за уборку, игнорирование заявок жильцов на устранение неисправностей внутридомовых сетей? Все это – основания для обращения в контролирующий орган, однако для этого нужно соблюдать определенный регламент.
По словам главного государственного жилинспектора Крыма Ирины Кондратюк, для более быстрого реагирования крымчанам необходимо сообщать о фактах неисполнения условий договора управляющими компаниями с указанием конкретной компании и уже предоставленным от нее ответом. По ее словам, львиная доля обращений поступает от жителей полуострова, которые даже не знают названия управляющей организации и, соответственно, решить вопрос с управленцами на месте не пытались.
Если же управляющие компании заключили договора на обслуживание, но систематически не выполняют прописанных в договоре пунктов, отказываются пересчитывать плату за фактически невыполненную услугу и игнорируют обращения граждан, то жильцы вправе требовать в Инспекции по жилнадзору расторжения договора.
Договор управления домом заключается минимум на 1 год, однако в определенных случаях крымчане вправе досрочно расторгнуть договор. В этом случае в первый раз компания будет привлечена к административной ответственности, во второй – ее лишат права продолжать управленческую деятельность.