В Севастополе правительственные чиновники используют федеральный закон об участниках СЭЗ, предоставляя участки без торгов подставным фирмам с отсрочкой арендной платы на три года. Особо показательным стал случай, когда чиновники узнали об «интересном» участке от реального инвестора, законно претендующего на землю, но быстренько оформили его на вновь созданную «пустую» компанию. При этом на требования прокуратуры Севастополя, а также Крымского УФАС России о незамедлительном расторжении договора об участии в СЭЗ, а также возврате участка в собственность города в правительстве города отвечают решительным отказом.
В районе севастопольского Парка Победы расположен земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:2677 площадью полтора гектара. На сегодняшний день участок представляет собой заброшенную территорию, заросшую деревьями и кустарниками и заваленную строительным мусором. Однако еще семь лет назад он был обещан к передаче местному крупному инвестору в обмен на его вложения в инфраструктуру этого микрорайона.
Так, еще в феврале 2015 года правительство Севастополя заключило инвестиционный контракт с севастопольским предприятием АО «КЭТЗ «Сатурн». Городу было необходимо привлечь в экономику города средства частных инвесторов и за их счет строить социально значимые объекты. В условиях тогда только начавшегося переходного периода и отсутствия достаточного нормативного регулирования вопросов государственно-частного партнерства такие контракты являлись единственным для города выходом. Согласно рассматриваемому контракту, инвестор должен был за свой счет построить на части своего участка сквер, посвященный 70-летию победы в Великой Отечественной войне, а на территории вышеуказанного участка – общедоступный паркинг и торговый центр. Город должен был только предоставить землю для строительства.
Инвестор свои обязательства выполнил, построил сквер, и затем на протяжении нескольких лет просил правительство Севастополя выполнить свою часть обязательств – принять сквер и передать участок под строительство паркинга и объекта торговли, но безрезультатно.
На фото: экс-губернатор Севастополя Сергей Меняйло и действующий губернатор Михаил Развожаев
Отдельно следует отметить, что инвестор — АО «КЭТЗ «Сатурн» — является тем предприятием, которое за свой счет и создало всю инфраструктуру того района: вместо бывшего на том месте пустыря и свалок построило аквапарк, гостиничный комплекс «Аквамарин», благоустроенную набережную, подъездную дорогу, а также привело туда все необходимые сети электроснабжения, воды и канализации.
Таким образом, ценность и стоимость указанного выше участка, по сути, сформированы именно АО «КЭТЗ «Сатурн». Не говоря уже о тысячах рабочих мест, созданных предприятием за время освоения и использования территории, а также более чем существенных отчислениях в бюджет в виде налогов, сборов и иных платежей.
Несмотря на это, открыв для посещения построенный за чужой счет сквер, чиновники от дальнейшего исполнения обязательств самоустранились. В собственность города сквер приняли только в 2021 году после многочисленных жалоб и проверок, а до того времени инвестор продолжал платить и за земельный участок, и за содержание сквера собственными средствами. Участок под строительство так и не передали. Вместе с тем, инвестиционный контракт расторгнут или прекращен другим способом не был, обязательства правительства передать участок не прекращались.
В августе 2021 года иное севастопольское предприятие ООО «Сервис-Крым», инвестиционно связанное с «Сатурном» и имеющее опыт и все возможности для реализации инвестиционных проектов, предложило городу построить на участке современный многофункциональный бизнес-центр. Для этого оно попросило предоставить ему земельный участок в аренду как участнику свободной экономической зоны. Согласование проекта длилось полгода, в течение которых предприятие получало один отказ за другим. В ответах чиновников, в частности, указывалось, что еще не приняты решения о дальнейшем использовании территории, что необходимо уточнять вид разрешенного использования земли, что через участок проходят сети и прочее. Положительные заключения были выданы только в декабре 2021 года.
Однако, когда предприятие обратилось за заключением договора об участии в СЭЗ и предоставлении участка, оно обнаружило, что департаментом экономического развития правительства Севастополя уже заключен договор в отношении этого участка с иной организацией — ООО «Специализированный застройщик «Севастопольская девелоперская компания», а сам участок уже отдан ему в аренду.
Проверка обстоятельств взаимоотношений Севастопольского ДЭР и ООО «СЗ «СДК» выявила целую массу очень показательных обстоятельств.
Оказалось, что ООО «СЗ «СДК» создано только в августе 2021 года, с минимальным уставным капиталом, полным отсутствием сотрудников в штате, собственных денежных средств, а из «активов» имело только право аренды небольшого помещения площадью 17.5 кв. м. в Гагаринском районе города Севастополя. При этом ни оно, ни его руководство, несмотря на солидное название компании, никогда и ни в каких проектах не участвовало.
Однако скорость, с которой департамент экономического развития передал этому вновь созданному «нулевому» предприятию землю, поражает! В ДЭР ООО «СЗ «СДК» обратилось 10 января 2022 года. А уже на следующий день с ним был заключен договор об участии в СЭЗ, согласно которому указанный орган от имени города принял обязательства предоставить предприятию 1.5 га земли в одном из самых развитых районов города под полностью коммерческую застройку путем строительства объекта торговли, без вообще любых обязательств перед городом. И даже от необходимости арендной платы предприятие освободили на 3 года со дня предоставления земельного участка.
Наличие не прекращенного инвестиционного контракта с АО «КЭТЗ «Сатурн», а также заявки на тот же участок от ООО «Сервис-Крым» сотрудников ДЭР совершенно не смутили. Требования закона об обеспечении конкурентной среды, а также руководства страны о необходимости всесторонней поддержки реальных инвесторов, видимо, на них не распространяются.
Вполне ожидаемо, что такое положение вещей повлекло за собой проверку соответствующих обстоятельств прокуратурой города Севастополя, а также Крымского управления Федеральной антимонопольной службы России. В процессе проверки были выявлены еще более интересные факты.
В силу положений закона, регламентирующего функционирование СЭЗ, земельный участок может быть предоставлен только для создания объектов, заявленных участником СЭЗ. Очевидно, что в этом случае чиновники должны проверить соразмерность испрашиваемого участка заявленному объекту. Для этого, в частности, в типовой форме инвестиционной декларации имеется целая графа под названием «обоснование необходимости предоставления заявителю земельного участка в заявленной площади». Чтобы не получилось, что под строительство, условно, ларька передается десять гектаров городской земли. В рассматриваемом случае вид разрешенного использования участка допускает строительство объектов торговли максимум до 5 тысяч кв. м., а участок испрашивался площадью 15 тысяч кв. м., т.е. в три раза больше (и это при условии, что весь объект был бы построен в один этаж, что крайне маловероятно). При этом в инвестиционной декларации ООО «СЗ «СДК» просто и лаконично указано, что они планируют построить объект торговли. Абсолютно никаких характеристик заявленного объекта (площадь, этажность, назначение помещений и т. п.) предприятие указать не посчитало нужным. Никакого эскиза, проекта или иной документации не приложено. Обоснование необходимости для целей конкретного проекта всей испрашиваемой площади участка полностью отсутствует.
Законодательство об участии в СЭЗ последовательно закрепляет главный критерий для проверки инвестиционных деклараций потенциальных участников проектов – эффективность. Для этого утверждена методика проверки инвестиционных деклараций, согласно которой ДЭР обязан проверить целый ряд параметров, которые и определяют эффективность или неэффективность проекта.
В частности, ДЭР обязан проверить объем и наличие необходимого для проекта финансирования, кадров, а также обеспеченность территории реализации проекта транспортной и инженерной инфраструктурой. По результатам проверки по каждому критерию ДЭР присваивает проекту определенное количество баллов. В случае с ООО «СЗ «СДК» проект набрал их максимальное количество. При том, что наличие денежных средств, кадров или необходимых сетей рядом с участком предприятие не подтверждало в своей декларации в принципе.
Обнаружив в процессе своих проверок указанные факты, прокуратура Севастополя, а также Крымское УФАС России незамедлительно направили в адрес ДЭР Севастополя требования о расторжении договора об участии в СЭЗ, а также возврате участка в собственность города. На этом этапе еще была вероятность, что ситуация сложилась по недосмотру, руководство «не в курсе», и сейчас все исправят. Однако ДЭР ответил категорическим отказом, утверждая, что все сделано исключительно по закону.
Получив такую неожиданную, но уверенную позицию руководства профильного в сфере экономики города органа, Крымское УФАС России возбудило дело о нарушении антимонопольного законодательства и назначило его к рассмотрению на 19 сентября 2022 года.
В состоявшемся в назначенную дату заседании приняли участие представитель ООО «Сервис-Крым», представитель прокуратуры города, по одному представителю от департамента имущественных и земельных отношений и департамента архитектуры и градостроительства Севастополя, и сразу пять представителей департамента экономического развития.
Само ООО «СЗ «СДК» представителей своих не прислало, направив письменное уведомление о том, что в штате предприятия отсутствуют юристы, которые могли бы защитить их интересы, в связи с чем попросили отложить мероприятие на более поздний срок. Коллегия ФАС справедливо сочла такое заявление подлежащим отклонению и провела рассмотрение дела с участием иных явившихся.
В прошедшем заседании все представители ДЭР, включая специально прибывшего заместителя директора департамента, несмотря на совершенно очевидные вещи, заняли глухую оборону: все сделано по закону. При этом их ответы на вопросы прокурора были интереснее один другого.
На вопросы о том, как проверялась соразмерность участка ввиду полного отсутствия в инвестиционной декларации любой конкретики, а также наличие у заявителя средств и возможности для реализации проекта, ответ всех сотрудников ДЭР был категоричен – мы не должны и, более того, не вправе это проверять. Комментарии тут излишни.
При этом первый заместитель директора ДЭР уверенно утверждал, что ООО «СЗ «СДК» практически наверняка построит и все 5 000 кв. м., которые на участке в принципе можно построить согласно его назначению, и, скорее всего, еще и парковку, которая, видимо, по его мнению, и должна занять все оставшиеся 10 тыс. кв. м. На чем основаны его предположения про площадь объекта (при полной «пустоте» в инвестиционной декларации), а также как они могут построить парковку, которая вообще не упомянута в инвестиционной декларации, указанный руководитель ответить почему-то не смог.
Далее внимание было обращено на то, что заявленный объем капитальных вложений – всего 81 миллион рублей. А площадь объекта, который, согласно заявлению руководства ДЭР, будет построен, 5 тысяч кв. м. – то есть цена строительства 1 кв. м. составит 16 200 рублей. Поскольку в современных реалиях за указанные выше средства в принципе невозможно построить объект капитального строительства площадью целых 5 тыс. кв. м., заместителю директора ДЭР был задан вопрос, знает ли он, сколько в Севастополе составляет средняя себестоимость строительства 1 кв. м. объектов нежилого назначения? Этот вопрос вызвал возмущение: по мнению указанного специалиста, этот вопрос вообще не относится к компетенции ДЭР, и ни он, ни сотрудники этого департамента не знают и не должны знать ответа на этот вопрос. По его мнению, это компетенция вообще других органов. Следующий вопрос о том, как тогда может проверяться эффективность декларации, был оставлен без ответа. Зато заместитель директора ДЭР выразил твердую уверенность, что ООО «СЗ «СДК» проинвестирует в объект и гораздо больше, чем указано в декларации — ровно столько, сколько потребуется. На чем основана эта уверенность, учитывая полное отсутствие таких сведений и обоснований в самой декларации заявителя (равно как и его самого в заседании), участвующим в мероприятии осталось не понятным.
Еще одним интересным моментом был вопрос прокуратуры о проверке проекта на эффективность на предмет обеспеченности территории реализации проекта транспортной и инженерной инфраструктурой. Представитель прокуратуры спросил, на основании чего ДЭР присвоил заявителю по этому критерию максимальное количество баллов, при том, что никаких документов о наличии или отсутствии сетей рядом с участком потенциального строительства ООО «СЗ «СДК» не представило. Ответ был очень оригинален: заявитель предоставил договор аренды офиса площадью 17.5 кв. м., который обеспечен всеми необходимыми сетями: светом, водой, канализацией. В связи с этим ДЭР полагает, что именно этот офис – место реализации проекта. О том, что срок договора аренды даже этого офиса истекал в начале 2022 года, ДЭР почему-то не сообщил.
Зато на это обстоятельство обратил внимание представитель прокуратуры. Он сообщил, что ООО «СЗ «СДК» съехало из указанного офиса задолго до получения участка в аренду. Это обстоятельство особенно интересно еще и в следующем контексте: к заявлению о заключении договора об участии в СЭЗ от 10 января 2022 года заявитель приложил положительные согласования ДИЗО и ДАИГ. Однако согласование ДАИГ было отправлено почтой в адрес заявителя уже после указанного числа, и более того, оно вернулось в департамент не полученным, поскольку к моменту доставки в адрес заявителя он уже съехал оттуда. Каким образом в распоряжении заявителя оказался данный документ, никто их специалистов ДЭР ответить так и не смог.
По результатам рассмотрения дела комиссия Крымского УФАС отложила заседание на 4 октября 2022 года для вынесения решения. Несмотря на все вышеизложенное, очевидно, что ДЭР в полном составе, включая и его руководство, планирует настаивать на законности своих действий и далее, открыто и явно выгораживая такого особо ценного для города инвестора как ООО «СЗ «СДК».
Журналистское расследование: четвертый факт «прокачки» севастопольской земли через СЭЗ.
Журналистское расследование продолжается: третий факт «прокачки» земли через СЭЗ.
Следующий «вывод» земель «своим» через СЭЗ чиновниками Севастополя.
В Севастополе чиновники разработали схему вывода земель под «своих» через СЭЗ.
Петр Мамонтов