Земли под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и ведение садоводства в Севастополе продолжают использовать для блочной застройки таунхаусами. Количество этих участков неуклонно растет из-за отсутствия нового Генерального плана города и утвержденных правил землепользования и застройки. Застройщики, используя пробелы в законодательстве, возводят такие таунхаусы без какого-либо контроля Севгосстройнадзора, МЧС, а в эксплуатацию вводят по упрощенной схеме.
На первый взгляд кажется, будто при строительстве таунхаусов (домов блокированной застройки) застройщик работает строго по закону. На участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «индивидуальное жилое строительство» он возводит дома не выше трех этажей, у каждого получается свой отдельный вход и земельный участок. Тем не менее, таунхаус не индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, как того требует статус земельного участка в ИЖС. Это малоэтажный жилой дом европейского типа на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами. А значит, и требования к участку для возведения таунхауса должны быть другими, не такими, как при индивидуальном жилом строительстве. Для строительства жилого дома блокированной застройки (таунхауса) земля должна иметь совсем другой ВРИ — «блокированная жилая застройка» (код 2.3)». Таким образом, строительство таунхаусов на земельных участках с ВРИ «ИЖС» противоречит целевому назначению земли. Но это в теории. На практике всё получается совсем по-другому. По крайней мере, в Севастополе.
Изначально все земельные участки, о которых пойдет речь ниже, имели площадь до 10 соток (1000 кв.м), а их ВРИ был указан как «индивидуальное жилое строительство». То есть, они предназначались под строительство частных жилых домов. Однако при прошлом руководстве Департамента по земельным и имущественным отношениям (ДИЗО) с участками произошли небывалые «трансформации». В ходе межевания их разбивали на несколько небольших участков (от 49 кв.м). Вуаля! – земля готова для застройки таунхаусами. Предполагается, что при их строительстве по этим новым границам будут проходить смежные стены блоков. При этом вид разрешенного использования у земельных участков остается «ИЖС», хотя не трудно догадаться, что на участке в 50 «квадратов» вместо индивидуального жилого дома получится построить разве что многоуровневый гараж.
Вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка» предусматривает возведение жилого дома для постоянного проживания. Он может состоять максимум из 10 совмещенных домов и должен быть высотой не более трех этажей. При этом у соседних домов общие стены, у каждого блока свой отдельный вход, есть небольшой земельный участок и гараж. Площадь земельного участка, прилегающего к каждому блоку, должна быть не меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В Севастополе эти правила отсутствуют – прежний состав Законодательного Собрания города за все пять лет работы даже не попытался их принять, дав лазейку недобросовестным застройщикам. Так, в Краснодаре, к примеру, такой предельный минимум составляет шесть соток. В Сочи – всего две сотки. То есть, в курортной столице России на участке в 10 соток можно возвести блочную застройку из пяти объектов недвижимости, а в Краснодаре на этой же площади ее построить не разрешили бы вообще.
Если же на участке под ИЖС планируется блочная застройка, то изначально должен быть изменен ВРИ участка – с участка для ИЖС (код 2.1) на участок под блокированную жилую застройку (код 2.3). Для этого Департамент архитектуры и градостроительства должен провести публичные слушания. Затем на заседании Правительства Севастополя принимается постановление об утверждении градостроительной документации (с изменением ВРИ). Для возведения блокированной жилой застройки обязательно получение разрешения на строительство. Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. Применяются общие правила, в соответствии с которыми собственником подготавливаются материалы для получения градостроительного плана земельного участка и разрабатывается проектная документация.
Тем временем, в Севастополе, из-за отсутствия ПЗЗ и Генплана, может появиться целый ряд таунхаусов, возведенных на землях под ИЖС. Вот лишь некоторые из них.
В районе пересечения ул. Ген. Мельника и Лабораторного шоссе по Тюменскому переулку в конце 2020 года должен появиться комплекс домов «Тюменский», состоящий из 20-ти двухэтажных жилых домов.
На этом месте, предположительно в 2015 году, было выделено два участка под ИЖС площадью по 10 соток каждый (1000 кв. м). За две недели до увольнения Рустэма Зайнуллина с поста директора ДИЗО эти два участка «трансформировались» в процессе межевания в 21 земельный участок площадью от 49 до 109 кв. м. При этом ВРИ у всех участков остался прежний. Это по-прежнему земли «под ИЖС», но разве можно где-либо в Севастополе на прямоугольном клочке земли размером 5 на 10 метров построить жилой дом? Вопрос, скорее, риторический. Стоимость домов с участками в комплексе «Тюменский» колеблется от 2,15 до 3,88 млн. руб.
Еще один похожий комплекс расположен по пр. Леси Украинки, 31 (в балке между студгородком и ул. Л. Чайкиной). Комплекс домов «Парковый» состоит из 10-ти трехэтажных жилых блоков с гаражом.
Ранее это также был один земельный участок площадью 850 кв. м, предназначенный под ИЖС. Его тоже разбили на 10 участков площадью от 68 кв. м. при прежнем руководителе ДИЗО Севастополя. В комплексе «Парковый» цены на дома уже выше: от 6,3 млн рублей.
Комплекс индивидуальных жилых домов на ул. Мельникова состоит из 10-ти двухэтажных домов. Расположен он в районе ул. Ген. Моргунова (между 5 км и Максимовой дачей).
Ранее здесь было три участка под ИЖС по 10 соток каждый. Как и в вышеописанных ситуациях, их разбили в процессе межевания. Получилось 10 участков в форме хоккейных клюшек по 2,7 сотки каждый. Произошло это в октябре 2018 года – при руководстве Зайнуллина. Стоимость дома — 2,484 млн. руб., окончание строительства — 4 квартал 2020 года.
Дома во всех этих комплексах продает ООО «Земельный союз». Согласно данным, опубликованным на сайте компании, фирма создана 30 октября 2003 года и «вот уже 15 лет добросовестно осуществляет полный спектр услуг на рынке недвижимости и консалтинга». По официальным данным, ООО «Земельный союз» зарегистрировано 20 ноября 2014 года. Основной вид деятельности — деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. Генеральный директор (учредитель) — Усов Михаил Александрович. По данным сайта «Земельного союза», с 2010 по 2012 год Михаил Александрович Усов занимал должность директора ООО «КрымНИИпроект», управляя отделом Генерального плана г. Севастополь.
Таким образом, из-за отсутствия в Севастополе нового Генерального плана и Правил землепользования и застройки, недобросовестные застройщики возводят здания так, как им вздумается. Используя несовершенство местного законодательства, они могут застроить все участки, предназначенные для ИЖС, вот такими таунхаусами. Ведь у этих зданий нет явных признаков многоквартирности: высота до трех этажей, у каждого свой отдельный вход. Вот только подведенные коммуникации рассчитаны на отдельные дома, а не на блочную застройку. Пресечь использование земли Севастополя не по целевому назначению на первоначальном этапе, по идее, должна Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО Севастополя. Тем более, что сейчас ей ничего не мешает показать себя: прежний руководитель ДИЗО Рустэм Зайнуллин снят с должности и не может оказать никакого административного давления на данную инспекцию. Если, конечно, руководство инспекции не закрывает намеренно глаза на нарушения застройщиков.
Фото на обложке: pixabay