Севастопольские застройщики продолжают с выгодой для себя использовать «пробелы» в местном законодательстве. Из-за отсутствия Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) они все чаще строят так называемые таунхаусы – блочные дома. И делают это на земле, не предназначенной под эти цели. Напомним, возводить таунхаусы можно только на земле с видом разрешенного использования (ВРИ) «участок под блокированную жилую застройку» (код 2.3). Однако в Севастополе таунхаусы лепят и на землях под ИЖС, и даже не участках, предназначенных под садоводство.
О том, что участки в Севастополе «распилили» под блокированную застройку, Форпост-Севастополь писал уже не раз. Застройщик выкупал участок, предназначенный под ИЖС, и менял у него вид разрешенного использования «под блокированную жилую застройку». Делать это можно только после проведения публичных слушаний, но в Севастополе этот пункт обходят стороной. Как правило, изначально участок имел площадь порядка 10 соток (1000 кв.м) и предназначался для строительства частного жилого дома, то есть для одной семьи. Однако при прошлом руководстве Департамента по земельным и имущественным отношениям (ДИЗО) и Севреестра с такими участками в Севастополе происходили небывалые «трансформации». В ходе межевания их разбивали на несколько небольших участков (от 49 кв.м). Вуаля! – земля готова для застройки таунхаусами. По такому принципу строились таунхаусы в комплексах «Тюменский», «Парковый», на улице Мельникова и другие.
Судя по всему, похожей схемой воспользовался застройщик жилого комплекса «Стрелецкий проезд», расположенного по одноименному адресу. На участках, изначально предназначенных под садоводство, он возводит ЖК из 17 таунхаусов по немалым ценам – от 9 до 12 млн рублей. При этом на сайте, занимающемся продажей этого жилья, указана совсем другая информация. Тип участка, уверяют продавцы, – ИЖС.
Ранее на месте строительства этих таунхаусов было пять земельных участков, расположенных в СТ «Малыш» по адресу Стрелецкий проезд, 32-40. Они предназначались только для ведения садоводства, размер каждого участка не превышал 6-8 соток. Однако застройщик, несмотря на это, при прошлом руководстве ДИЗО построил на трех из пяти участках три очереди из 17 таунхаусов (по 6, 6 и 5 блоков). Было это в 2018 – 2019 годах.
Происходило это, вероятно, так. На участке размером в 8 соток возводилась блокированная застройка. Уже после строительства землю «разбивали» на 5-6 участков по границам блоков домов. Каждый блок получился размером от 111 до 267 кв. м. (1-2 сотки). Вид разрешенного использования при этом оставался тот же – ведение садоводства. Вот только, по правилам, на таком участке можно было строить отдельно стоящий дом с установленными отступами от границ соседних участков. То есть обычный дачный домик, а не таунхаус. Налицо нецелевое использование земли, т.к. застройщик возвел здесь блокированную жилую застройку, которая подразумевает совсем другой ВРИ. Иными словами, построенные в ЖХ «Стрелецкий проезд» таунхаусы относятся к другой категории жилой постройки. Она требует получения других разрешений на строительство и выполнение всех градостроительных норм по плотности застройки, пожарных проездов, получении техусловий на весь жилой комплекс с соответствующими мощностями. Но по факту ЖХ «Стрелецкий проезд» строится якобы как индивидуальный дом, на самом деле им не являясь.
Судя по опубликованным на сайте ЖК снимкам, строительство таунхаусов еще не завершено. Однако, по данным застройщика, ввести в эксплуатацию их планируют уже совсем скоро – во втором квартале текущего года. Более того, некоторые таунхаусы уже проданы. И не исключено, что новым владельцам они принесут массу «сюрпризов». Так, к примеру, не стоит забывать, что земля под таунхаусами не предназначена для проживания десятков семей, которые въедут сюда в случае покупки всех домов. Она вообще годится только для ведения садоводства и строительства максимум дачного домика – одного на весь первоначальный участок. Следовательно, такого количества жильцов не выдержат и коммуникации под таунхаусами. Кстати, еще на этапе продажи домов с коммуникациями выходит путаница. Так, на сайте организации, занимающейся продажей таунхаусов в ЖК «Стрелецкий проезд», указано, что в домах есть газ. Однако здесь же, но уже чуть ниже, рекламщики оговариваются: газ подключается дополнительно, а отопление в зданиях – электрическое. Сколько нужно электричества, чтобы обогреть трехэтажную «квартиру» общей площадью от 160 квадратных метров, догадаться несложно. Не исключено, кстати, что такую нагрузку не выдержат электросети: техусловия получались на садовый дом для одной семьи, а не в 5-6 раз больше.
Интересно, что продажей таунхаусов в ЖК «Стрелецкий проезд» занимается портал domus92.ru. Фирма продавала апартаменты в РСК «Морской» в урочище Ласпи – и рекламу сочла незаконной прокуратура. Надзорное ведомство направило в суд исковое заявление о признании рекламы продажи квартир в ЖК «Морской» запрещенной к распространению.
Кстати, по иронии судьбы, на улице Стрелецкий проезд еще одна частная компания продала квартиры в многоэтажном доме, которых на самом деле не существует. По данным прокуратуры Гагаринского района Севастополя, должностные лица умудрились продать квартиры на четвертом этаже, хотя юридически этих помещений нет. Возбуждено уголовное дело, виновным может грозить до 10 лет тюрьмы и миллионный штраф.
Каковы же выводы всей этой истории? Застройщик ЖК «Стрелецкий проезд» возвел таунхаусы там, где их быть не должно. Пострадают от этого, в первую очередь, потенциальные покупатели. Изначально, когда выдавалось разрешение на строительство, предполагалось, что здесь будет объем электричества, воды, газа и канализации такой, какой нужен одной семье. Но каждый участок разбили на 5-6 частей, следовательно, нагрузка на коммуникации выросла во много раз. И когда у возможных жильцов ЖК «Стрелецкий проезд» начнутся проблемы с водой, порывами труб и отключением электричества (а они начнутся, поскольку не соблюдены техусловия), ругаться они будут не на застройщика, а на город, который не может обеспечить их благами цивилизации. Поэтому остается открытым главным вопрос: почему новые руководители Севастополя не решают проблемы, которые создали их предшественники? Почему на строительство не обращает внимания инспекция земельного контроля ДИЗО? И сколько в городе еще таких «таунхаусов», которые вместо радости от покупки жилья принесут своим жильцам одни проблемы?
Фото на обложке: жкстрелецкийпроезд.рф