Чиновники и «решалы» не препятствуют «серым» застройщикам захватывать земли города

земли города

В Севастополе продолжает действовать мораторий на выдачу разрешений на многоквартирное жилищное строительство. Но это – для добросовестных застройщиков, чтящих букву закона и занимающихся возведением жилья на участках с соответствующим видом разрешенного использования. Зато «серые» застройщики продолжают использовать хитрую схему, благодаря которой им удается на земельных участках, выделенных под ИЖС, возводить так называемую блокированную жилую застройку. Таким образом в городе до сих пор так и не остановлено нарушение земельного законодательства. При молчаливом согласии всякого рода общественников — решал и правительственных чиновников.   

Севастопольские «серые» застройщики продолжают борьбу за каждый клочок земли, используя образовавшиеся лазейки в законодательстве и пренебрегая спокойствием будущих покупателей. Как ранее сообщал Форпост-Севастополь, в городе все чаще стали строить так называемые таунхаусы – блочные дома. Из-за отсутствия Генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) недобросовестные застройщики возводят такие здания на земле, не предназначенной под эти цели. Из-за их действий, например, на землях ИЖС, где может быть построен только частный дом для одной семьи, вырастают целые коттеджные поселки. И все это время чиновники ДИЗО, псевдообщественники и ряд депутатов делают вид, будто ничего не происходит. Между тем, размещение таунхаусов на землях, не предназначенных для их строительства, в будущем обернется для их жителей нагрузкой на сети и коммунальным адом. Проблема решается принятием Генплана и утверждением ПЗЗ, однако властям и депутатам, видимо, не до этого.

О том, что участки в Севастополе «распилили» под блокированную застройку, Форпост-Севастополь писал уже не раз. Напомним эту нехитрую схему. Застройщик выкупал участок, предназначенный под ИЖС или садовый домик, и дробил его на несколько маленьких участков. Как правило, изначально участок имел площадь порядка 10 соток (1000 кв.м) и предназначался для строительства частного жилого дома, то есть для одной семьи. Однако при прошлом руководстве Департамента по земельным и имущественным отношениям (ДИЗО) и Севреестра с такими участками в Севастополе происходили небывалые «трансформации». В ходе межевания их разбивали на несколько небольших участков (от 49 кв.м) и земля становилась пригодной для застройки таунхаусами. Напомним, по такому принципу строятся таунхаусы в комплексах «Тюменский», «Парковый», на улице Мельникова. Судя по всему, похожей схемой воспользовался застройщик жилого комплекса «Стрелецкий проезд», расположенного по одноименному адресу, и многие другие.

При этом вид разрешенного использования у земельных участков оставался «ИЖС», хотя не трудно догадаться, что на участке в 50 «квадратов» вместо индивидуального жилого дома получится построить разве что многоуровневый гараж.

Вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка» – а это и есть те самые таунхаусы – предусматривает возведение жилого дома для постоянного проживания. Он может состоять максимум из 10 совмещенных домов и должен быть высотой не более трех этажей. При этом у соседних домов общие стены, у каждого блока свой отдельный вход, есть небольшой земельный участок и гараж. Площадь земельного участка, прилегающего к каждому блоку, должна быть не меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в правилах землепользования и застройки. Но проблема в том, что в Севастополе эти правила отсутствуют – прежний состав Законодательного Собрания города за все пять лет работы даже не попытался их принять, так и оставив лазейку недобросовестным застройщикам. Так, в Краснодаре, к примеру, такой предельный минимум составляет шесть соток. В Сочи – всего две сотки. То есть, в курортной столице России на участке в 10 соток можно возвести блочную застройку из пяти блоков, а в Краснодаре на этой же площади ее построить не разрешили бы вообще.

Если же на участке под ИЖС планируется блочная застройка, то изначально должен быть изменен ВРИ участка – с участка для ИЖС (код 2.1) на участок под блокированную жилую застройку (код 2.3). Для этого Департамент архитектуры и градостроительства должен провести публичные слушания. Затем на заседании Правительства Севастополя принимается постановление об утверждении градостроительной документации (с изменением ВРИ). Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. Тем не менее, в Севастополе такие дома успешно возводились по «упрощенной схеме» в рамках дачной амнистии, без какого-либо контроля Севгосстройнадзора, Департамента архитектуры и градостроительства и МЧС.

Вероятно, в настоящее время новое руководство ДИЗО и Севреестра в этой схеме участвовать отказалось, и недобросовестные застройщики нашли другую лазейку. Так, в мае этого года и.о. директора Департамента архитектуры и градостроительства Севастополя (далее ДАиГ) Максим Жукалов издал распоряжение №40 «О разработке документации по планировке территории жилищно-строительного кооператива «Усадьба» в г. Севастополе».

ЖСК «Усадьба» расположен напротив Севастопольского Автодора в районе Камышового шоссе. Здесь находится кафе «Жар-птица», дома ИЖС, несколько коттеджей на двух хозяев. Более половины всей территории занимает хвойная лесопосадка, не оформленная в ЕГРН.

Распоряжение о разработке документации издано по обращению председателя ЖСК «Усадьба» Усова М.А. Документ утверждает схему границ территорий и задание для подготовки документации по планировке. Общая площадь данной территории — 12 га. Срок предоставления разработанной градостроительной документации — 6 месяцев.

В аренде у ЖСК «Усадьба» находится земельный участок с кадастровым номером 91:02:003006:31 площадью 17864 кв.м. На учет он поставлен в 2009 году, а аренда оформлена до 2034 года.

Участок расположен в районе ГСК «Железнодорожник» и имеет ВРИ «для осуществления жилищной застройки (территории под проездами, проходами и площадками, под инженерными коммуникациями, под зелеными насаждениями и иными местами общего пользования)». То есть изначально участок выделялся кооперативу именно под проезды, зеленую зону и места общего пользования. Однако, как следует из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), здесь уже зарегистрированы четыре объекта недвижимости – на карте выше они выделены красным цветом. И это удивляет, ведь участок предназначен не под застройку, а под места общего пользования и зеленые насаждения. Вероятно, в этом и кроется цель разработки проекта планировки территории: арендатор хочет без каких-либо разрешений на строительство узаконить жилые строения, которые, судя по всему, являются теми самыми пресловутыми таунхаусами. Уже сейчас здесь ведется строительство коттеджных поселков «Ирисовая», «Усадьба-1» и «Усадьба-2».

Для одного из них вырубили зеленую зону, для других уже залиты фундаменты и началась стройка – и все это делается без каких-либо разрешений, на земле, не предназначенной для строительства блочных домов. При этом общественность Севастополя бездействует: о незаконной стройке почему-то не трубит вечный борец с застройщиками, депутат Чалого и представитель партии «Зеленых» Вячеслав Горелов, молчит и псевдообщественник Иван Комелов. А между тем, в таунхаусах на территории ЖСК «Усадьба» уже вовсю идет продажа домов. Так, в коттеджном поселке по ул. Ирисовая, 16 появится 17 двухэтажных домов на 20 сотках земли. При этом почти все они уже проданы.

Расположенный по соседству объект «Усадьба-1» состоит уже из 26 домов, каждый из которых стоит не менее 4 млн рублей. Стройка здесь еще идет, а объекты уже полностью проданы. Остается только догадываться, какой сюрприз ожидает жильцов, когда они узнают, что здания возведены без разрешений на строительство, на земле, не предназначенной для застройки таунхаусами.

Поселок «Усадьба-2» самый большой, он будет состоять из 41 дома. Даже на сайте застройщика видно, что построен он вместо зеленого массива – вероятно, здесь росли десятки краснокнижных можжевельников, которые также некому было спасти от уничтожения. Сейчас же все деревья вырублены и залиты фундаменты.

Все эти дома продает ООО «Земельный союз» — тот самый, о котором мы писали в статье «ДИЗО Севастополя «распилило» город под блокированную застройку». Но какую же цель тогда ставит застройщик при разработке проекта планировки территории ЖСК «Усадьба»? По закону, для того, чтобы изменить ВРИ земли под вышеуказанными объектами с «ИЖС» на «блокированную жилую застройку», застройщик должен получить в ДАиГ соответствующие разрешения на строительство, а в ресурсных организациях – соответствующие технические условия. Однако не стоит забывать, что эти условия должны учитывать проживание не одной семьи на одном участке, а в разы больше людей. На каждом из участков будут проживать по 17, 26 и 41 семей – по количеству строящихся домов. Вряд ли кто-то даст на это законное разрешение – ведь рано или поздно наплевательское отношение застройщика к покупателям обернется проблемами с коммуникациями, нехваткой воды, нагрузкой на электросети, канализацию и прочими коммунальными бедствиями.

Застройщику невыгодно делать все по закону – ему просто не дадут разрешение на строительство. Гораздо проще проектом планировки территории разбить участки, где осуществляется блокированная жилая застройка, на мелкие кусочки. По крайней мере, раньше эта схема всегда работала, и чиновники, вероятно, небескорыстно, закрывали на нее глаза. К тому же, ни один депутат или общественник никогда не заострял внимание на этой проблеме. Десятки людей выкупили дома в коттеджных поселках Севастополя, даже не подозревая, какие проблемы приобрели себе за свои же деньги. А что «активисты»? Им не до этого. Вячеслав Горелов, к примеру, жалуется на ремонт Большой Морской антироссийским СМИ, защищает парапеты и фисташки, сносит заборы, если они ему не нравятся. Проблема незаконной блочной застройки его не волнует, поскольку она не мешает Алексею Чалому. Тот же «активист» Иван Комелов, который пиарится на строительной теме, также на ситуацию с коттеджами внимания не заостряет. Как известно, он только создает видимость борьбы с незаконными стройками, умело договариваясь с застройщиками. Не освещает проблему блокированной застройки и главный редактор рупора чаловской пропаганды Екатерина Бубнова.

Создается впечатление, будто в Севастополе можно на ровном месте начать строить по «серым» схемам, при этом планомерно уничтожая честный строительный бизнес. Пожалуй, пришло время правоохранителей и властей города обратить внимание на эту проблему.

Фото на обложке: pixabay

Форпост-Севастополь.ru

  1. Ирина
    Ирина
    22.06.2020 в 20:47

    Комбрига Потапова 29. Строится таунхаус — попили уже на квартиры. И никому нет дела. Только один таунхаус мусолят в новостях

    Ответить
  2. Елена
    Елена
    23.06.2020 в 01:37

    А интересно, могли ли эти фокусники-таунхаусники как-то заинтересовать людей из прошлого Заксобрания, чтобы те не спешили с принятием закона? А то так удачно нет законодательных норм…

    Ответить
Ответить

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены звездочкой *