Севастопольцы продолжают бить тревогу из-за незаконного строительства домов, происходящего в городе. Девятиэтажный многоквартирный жилой дом по улице Симферопольская, 12-А был возведен еще в 2013-ом году. Примечательно, что высотку возвели на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС). Нормы строительства дома на участке ИЖС в первую очередь касаются самого строения. Максимальная разрешенная этажность на такой территории – 3 этажа. При каких обстоятельствах здесь появилась данная многоэтажка, разбирался «Форпост-Севастополь».
Для начала предлагаем детальнее разобраться в проблематике многоэтажки по улице Симферопольская, 12-А. Имеющейся информацией о земельном участке и ходе строительства жилого дома поделилась блогер Екатерина Васильева на своей странице в Facebook. Ниже приводим текст ее материала.
«В девяностых годах прошлого века Горсовет предоставил здесь землю нескольким участникам боевых действий в Афганистане, в том числе и Игорю Николаевичу Петрову (адрес ул. Симферопольская, 12).Грунт в этом районе непростой (карстовые пустоты, линзы, подземные реки и пр.), поэтому строительство шло тяжело. Согласно требованиям ГАСКа под полутораэтажный домик пришлось забивать 14 свай. К 2007 году удалось возвести только коробку.
В этом же, 2007 г. на месте бывшего общественного туалета, прямо рядом с участком Петровых выделили землю под ИЖС ещё одному севастопольцу — начальнику земельных ресурсов Виноградову, но он продал её сыну бывшего коменданта Балаклавы Николаю Завязуну. Тот в свою очередь перепродал свой участок жителю Молдавии Валерию Органу. Последний и начал стройку.
Недолго соседи радовались тому, что на месте зловонной свалки появится ещё один приличный дом. К их удивлению уже в 2008 году был вырыт котлован сантиметр в сантиметр с границами участка, что противозаконно. По стенам стоящего рядом двухэтажного дома по улице Азарова пошли трещины. Потом котлован до краёв заполнился водой. Длительное время её откачивали, но вода продолжала поступать. Водой заполнились и подвалы соседних домов. Живущие в округе люди забили тревогу. В соответствующие инстанции посыпались жалобы.
С тех пор много всяких событий происходило на этом кусочке земли: сходы граждан, протестные пикеты, телевизионные съёмки. Скандальная стройка периодически освещалась в СМИ, после чего её на время проверок замораживали, но через некоторое время Валерий Орган снова её возобновлял, причём с грубейшими нарушениями техники безопасности, о чём неоднократно сообщалось в прессе.
Восьмиэтажный дом по «росту» получился равным двенадцатиэтажке, потому что элитные квартиры-студии в нём имеют высоту потолков в 3,5 метра. Начиная со второго этажа, балконы далеко выступают над не принадлежащей Органу территорией. Таким образом был ликвидирован пожарный проезд к старым деревянным домам, что чревато большой бедой в случае пожара. Высотка нарушила инсоляцию территории, в частном секторе от грибка стали погибать деревья.
Тем временем протесты жителей против стройки продолжались, как, правда, и стройка, но после марта 2014-го, наконец-то, появилась надежда на то, что в соответствии с законодательством РФ будет принято решение хотя бы о демонтаже пяти верхних этажей монстра, ведь, согласно действующему законодательству, в зоне ИЖС возводить дома выше трёх этажей нельзя.
Почти год дом пустовал, но однажды в нём засветились некоторые окна. У небоскрёба нет придомовой территории, поэтому подъезжающие к нему люди ставили свои машины прямо на газонах и местах, предназначенных для сушки белья и игр детей. «Неужели дом узаконили?» — Задавались вопросом соседи. А если нет, то как можно было подвести к нему все коммуникации?!» Но на свои обращения в компетентные органы ответов не получали.
Решила попытать счастья и я. Мне повезло: на своё самое короткое заявление на имя губернатора Дмитрия Овсянникова «Когда будет снесён дом 12-А по улице Симферопольской?» я получила вот такой ответ из «Севгосстройнадзора».
В это время раздался звонок от супруги Игоря Петрова Муравлянниковой Ии. Мы познакомились с нею ещё во время акций по защите пляжа «Солнечного» и «ульяновских» дворов. Она сказала, что ей позвонил известный общественник Иван Комелов, с которым они также знакомы по общественной работе, и передал жалобу купившего в этом доме квартиру одного, скажем так, очень большого человека, которому мешает спать собака Петровых. К тому времени у нас уже был ответ о статусе высотки, поэтому Ия резонно спросила Ивана Комелова о том, как и кому удалось купить в ней квартиру, дом же не узаконен? Во всяком случае в январе 2017 года Решением Ленинского районного суда по делу № 2А-3671/2016 в иске о получении права на владение одной из квартир этого дома заявителю было по этой причине отказано. Но имя «большого человека» Комелов не назвал.
А вскоре собака Петровых была отравлена. Известно и имя отравителя. Но сейчас Ия, к сожалению, не может его огласить. Она до сих пор не пришла в себя от гибели пса, потому что умирал он в страшных муках очень долго. На лечение ушла куча денег, потом пришлось покупать новую собаку. И всё это из-за тех, кто вопреки всем законам, включая моральные и нравственные, решил улучшить свои жилищные условия за счёт других людей.
Через некоторое время выяснилось, что Иван Комелов говорил о заместителе председателя Законодательного Собрания города Севастополя Александре Кулагине. Ия решила задать Александру Андреевичу вопросы о том, как он мог вселиться в несуществующий дом, да ещё и претензии кому-то предъявлять, напрямую при личной встрече. Она записалась к нему на приём, назвала тему разговора и пригласила на него меня. Я согласилась прийти.
8 июня 2017 года такой приём состоялся. Ия Станиславовна пришла на него подготовленная. Как обычно, у людей, вынужденных вести какую-то тяжбу, дома хранятся, как я говорю, чемоданы переписки с чиновниками различных инстанций. Петровы не исключение. Предъявить планировалось наиболее «свежее».
В присутствии помощников «большого человека» Кулагина я вежливо представилась и объяснила, почему занимаюсь этим вопросом: живу рядом, хочу порядка и справедливости в городе и т.д. Александр Андреевич не дал договорить. Сказал, что как корреспондента меня знает и до этого дня относился ко мне с уважением, но теперь мнение изменил, потому что я пришла «с предубеждением и сразу взяла обвинительный тон».
Тогда заговорила Ия, однако Александр Кулагин и её оборвал на полуслове, сообщив, что его специалисты долго хохотали над матюшенковскими легендами про карстовые пустоты, линзы и реки, которых здесь нет и никогда не было.
Потому, согласно новому генплану, в этом районе будет вестись строительство многоэтажных жилых домов. И это не обсуждается.
Ия Станиславовна очень просила Александра Андреевича ознакомиться хотя бы с некоторыми абзацами принесённых ею документов, подтверждающих незаконность строительства дома 12-А, но её просьбам не вняли. Не захотел депутат Кулагин смотреть и на ответ, полученный мною из «Севгосстройнадзора». Мне-то, собственно, одно требовалось: увидеть договор купли-продажи квартиры нашего визави.
Он заверил нас, что квартира куплена им на абсолютно законных основаниях, но показывать договор не стал, потому что, по его словам, это связано с разглашением персональных данных. «И вот что, — сурово предупредил он меня, — если вы где-то озвучите моё имя, я сразу напишу на вас в ФСБ«.
А Ию спросил: «Если вы так уверены в своей правоте, то почему в суд не подавали?»
«Так мы же получали ответы, в которых нам обещали разобраться, и комиссии присылали, и стройку приостанавливали. А в суд подавали другие, кто хотел узаконить своё проживание в этом доме, и получали отказы.» — Отвечала она.
Кулагин обводил на экране ноутбука разноцветные квадратики генплана:
— Никогда в этом микрорайоне не планировалось ИЖС, и на месте снесённых бараков здесь скоро вырастут высотные дома. А если афганцам и давали здесь участки, то про старый генплан можно забыть. Он давно недействителен. Я всё-таки немножечко чуть-чуть юрист! И надо ещё проверить, не вы ли и перекрыли пожарный проезд, и всё ли законно с вашим домом.
И чего бы этим рукам было так трястись, если их хозяин прав?
Слухи о том, что в скандальном доме поселились «большие люди» с целью «отбивать» незаконнорождённое детище Органа, ходили на Матюшенко давно. Рассказывали, что Орган возмущённым людям говорил: «Подарю квартиры паре депутатов и прокурору, и они мой дом узаконят». И действительно, в доме живёт не один депутат. Так там занимает 4-ый этаж целиком Андрей Лунёнок — бывший депутат Севастопольского городского совета. Интересно, какие документы есть на эти 4 квартиры у него?
Обо всём этом мною была написана статья «Если вы где-то озвучите моё имя, я сразу напишу на вас в ФСБ» и 12 июня 2017 года опубликована
Хотя Кулагин и был с нами груб, конечно мы не испугались его угроз. Мы с Ией Станиславовной надеялись, что депутатствовать Кулагин больше не будет, а вопрос с незаконным домом скоро и так разрешится. Но не тут-то было. В нём появлялись новые и новые жильцы, открылась детская спортивная секция. И всё это в доме, который не только не сдан в эксплуатацию, но и вообще не существует по документам, а хозяин скрывается в Кишинёве! Кому же проживающие в этой гигантской коммуналке люди в течение многих лет платят за свет, воду, газ, вывоз мусора? И платят ли? И как вообще можно было подвести свет, воду и газ в несуществующее строение?! Такими вопросами задавались не только мы с Петровыми.
25 декабря 2017 года Ия Муравлянникова обращалась в ЗС с просьбой собрать комиссию по депутатской этике и рассмотреть на ней в её присутствии поступок Александра Кулагина. Но председатель Законодательного собрания Екатерина Алтабаева с этим не согласилась и в созыве комиссии немотивированно отказала.
15 августа 2018 в результате многочисленных жалоб пострадавших от действий Валерия Органа судьёй Ленинского районного суда Фисюк на землю под этим домом был наложен арест. Теперь жители микрорайона ждут — не дождутся, когда дом снесут.
Чуть позже Ия Станиславовна была на приёме у директора Департамента архитектуры и градостроительства А.П. Моложавенко, который ей сказал, что по документам дома 12-А по ул. Симферопольской не существует, а зона, где он построен, по-прежнему считается зоной ИЖС. На показанном им плане на месте дома 12-А белое пятно, а рядом надпись ИЖС, то есть, никто назначение этой земли не менял.
Значит, депутат Кулагин в присутствии своих помощников и ещё каких-то людей, сидевших в зале, где он вёл приём 08.06.2017г., обманул нас, а в нашем лице — всех севастопольцев дважды, поклявшись, что у него есть все документы на покупку квартиры в доме 12-А по ул. Симферопольской и что назначение земли в этом микрорайоне изменено с ИЖС на зону высотной застройки».
Что известно о доме из официальных источников:
Земельный участок
91:03:001013:331, ул. Симферопольская, д. 12-А, 582 кв.м, ВРИ — «для индивидуальной жилой застройки», кадастровая стоимость — 2 454 649,02 руб., постановка на учёт — 01.04.2015
Собственник — гр. Орган Валерий Васильевич.
Объект капитального строительства
91:03:001013:325, общая площадь — 3919,4 кв.м, кадастровая стоимость — 163 369 097,1 руб., назначение — многоквартирный дом, общая этажность — 9, завершение строительства — 2013, постановка на учёт — 30.03.2015, без координат границ
По данным Росреестра в период с февраля по июль 2016 в вышеуказанном доме поставлено на кадастровый учет 36 квартир, и в период июнь 2016-январь 2017 — 3 нежилых помещения.
Согласно сайту Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» который приказом Министерства регионального развития РФ № 124 от 02.04.2013 года определен как официальный сайт в сети Интернет, на котором организации, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами раскрывают информацию, многоквартирный дом по. ул. Симферопольская, 12-А — отсутствует.
Все другие многоквартирные дома по данной улице — в наличии.
Согласно официальному сайту «Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства» по вышеуказанному адресу в наличии только информация о кадастровом номере объекта капстроительства, этажности, общей площади здания и снабжающих организациях (ПАО «Севастопольгаз» и ГУПС «Водоканал»). Данные о дате ввода в эксплуатацию и управляющей организации — отсутствуют.
Проанализировав всю информацию, можно предположить следующее:
Орган Валерий Васильевич, является собственником земельного участка на основании государственного акта на право собственности на земельный участок серии ЯА №944616, выданного 24.02.2006.
09.10.2008 г. Инспекцией ГАСК г. Севастополя Органу было выдано разрешение на строительство жилого дома по ул. Симферопольская, 12-а.
В судебном решении представлена копия распоряжения Севастопольской городской государственной администрации от 26.08.2008 № 658-р «О внесении изменений в распоряжение городской государственной администрации от 25.09.2007 № 864-р «О разрешении строительства жилого дома по ул. Симферопольская , 12-А», согласно которому в заголовок, констатирующую и распорядительные части распоряжения СГГА от 25.09.2007 № 864-р после слова «строительство» внесены дополнения словами «многоквартирного многоэтажного».
При проверке объекта строительства в 2017 г. Севгосстройнадзором Орган В.В. предъявил нотариально заверенную копию зарегистрированной Инспекцией ГАСК в г. Севастополе декларации о готовности объекта к эксплуатации №СТ 143141900777 от 15.02.2013 г.
Однако в электронной базе Инспекции ГАСК Севастополя, а также на официальном сайте ДЕРЖАВНА АРХІТЕКТУРНО-БУДІВЕЛЬНА ІНСПЕКЦІЯ УКРАЇНИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины) информация о данной декларации отсутствует.
Согласно этому сайту также установлено, что в феврале 2013 г. инспекцией ГАСК в г. Севастополе декларации о вводе в эксплуатацию жилого дома по ул. Симферопольская, 12-а — не выдавались.
В российский период Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя каких-либо разрешительных документов по многоквартирному дому по ул. Симферопольская, 12-а — не выдавалось.
Также согласно материалов судов следует, что между Органом В.В. (застройщик) и ПЭК «Гора Рудольфа» 20.12.2014 был заключен договор безвозмездной передачи земельного участка, в соответствии с п.1.1 которого застройщик обязуется безвозмездно передать в собственность кооператива, а кооператив обязуется принять земельный участок из земель жилой и общественной застройки, общей площадью 0,0582 га, 94:03:001013:331, находящийся по адресу: г. Севастополь, ул. Симферопольская, 12-А.
В соответствии с п. 1.5 договора земельный участок передаётся вместе с расположенным на нём жилым многоквартирным домом. В соответствии с п. 1.6 договора квартиры объекта принадлежат собственникам жилья на праве собственности. П. 3.1 договора предусмотрено, что указанный земельный участок передается бесплатно. Актом приема-передачи от 20.12.2014 земельный участок передан в собственность кооператива.
Справочно
ПЭК «Гора Рудольфа» зарегистрирован 10.12.2014 г.
Адрес регистрации г. Севастополь, ул. Симферопольская, 12А. ИНН 9201015155
Председатель (учредитель) кооператива — Поднебесный Владислав Иванович
Основной вид деятельности — управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
За 2018 год на расчетный счет кооператива поступило 609 тыс. руб., израсходовано 627 тыс. руб., в т.ч. 396 тыс. — на целевые мероприятия, 133 тыс. — на содержание аппарата, 98 тыс. — прочие.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 13.10.2016 принято к производству заявление Органа В.В. о признании его несостоятельным (банкротом).
14.11.2016 решением Арбитражного суда города Севастополя гр. Орган В.В. был признан банкротом, и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина.
23.05.2017 финансовый управляющий обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании вышеуказанного договора о безвозмездной передаче земельного участка недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.
11.10.2017 определением Арбитражного суда города Севастополя заявление финансового управляющего удовлетворено. Признан недействительным договор о безвозмездной передаче земельного участка, общей площадью 0,0582 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Симферопольская, д. 12А, от 20.12.2014, заключенный между Органом В.В. и ПЭК «Гора Рудольфа», применены последствия недействительности сделки в виде обязания ПЭК «Гора Рудольфа» возвратить Органу В.В. указанный земельный участок.
Данное решение Орган В.В. обжаловал, но апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе.
В настоящее время продолжается рассмотрение арбитражного дела в отношении гр. Органа В.В., признанного банкротом.
В описи имущества должника в т.ч. присутствует земельный участок 582 кв.м по адресу ул. Симферопольская, 12-А, стоимостью 1663,83 тыс. руб.
Срок реализации имущества должника продлен до 10.01.2020 из-за невступления в силу решения Ленинского райсуда Севастополя.
Следующее заседание состоится 10.12.2019.
В Ленинском районном суде г. Севастополя находится гражданское дело по иску Правительства Севастополя по сносу самовольной постройки многоэтажного жилого дома по ул. Симферопольской, 12-а. Оно рассматривалось райсудом с 29.06.2018 г., в том числе проводилась судебная экспертиза.
Решением судьи Фисюк от 22.10.2019 — отказано в удовлетворении иска.
Решение пока не вступило в законную силу, текст документа отсутствует. На данное решение поданы 2 апелляции.
Также в судебной базе установлено 2 административных иска к Севреестру по факту отказа в регистрации объектов недвижимого имущества — квартир в доме по ул. Симферопольская, 12-а уже после июля 2016 г. (21.07.2016 когда была зарегистрирована последняя 36-тая квартира в данном доме из 38 (две квартиры до сих пор не на кадастровом учете). В одном из исков отказ Севреестра был получен в августе 2016, в другом в апреле 2017.
По всем трем искам в удовлетворении требований было отказано, на основании нарушений положений земельного законодательства, а именно нецелевом использовании земельного участка — на участке ИЖС не допускается возведение многоквартирного дома.
В настоящее время рассматривается еще 4 аналогичных иска в Ленинском райсуде.
Обслуживание многоквартирного дома коммунальными организациями
По имеющейся информации у собственников квартир отсутствуют прямые договора с ресурсоснабжающими организациями.
По словам соседей, договор на поставку газа в одной из квартир заключен на Кулагину Ольгу Геннадьевну. Именно она, предположительно, может быть женой ныне действующего вице-губернатора города Севастополя Александра Кулагина. Ранее он был вице-спикером Законодательного Собрания города Севастополя первого созыва. В предвыборной гонке во второй созыв ЗС Кулагин проиграл.
Общая площадь квартиры, где, предположительно, может проживать семья Кулагиных, составляет около 93 кв.м. В декларации чиновника за 2018 г. данный объект недвижимости нигде не отражен.
Что можно предположить в связи с вышеизложенным:
- В г. Севастополе по ул. Симферопольская, 12-а существует так называемый многоквартирный девятиэтажный «дом-призрак», которого не существует в официальной базе системы ЖКХ, или же в других базах по нему отсутствует вся предусмотренная информация (по вводу в эксплуатацию, управляющей организации и т.п.).
- Данная высотка была возведена в украинский период на земельном участке, предназначенном для ИЖС, а именно для возведения жилого дома не более трех этажей для одной семьи. Вид разрешенного использования земли никогда не менялся.
- Каким образом планировалось узаконить дом в украинский период неизвестно, возможно, путем изменения целевого назначения земли через Горсовет, но осуществить задуманное не удалось, в связи с воссоединением с Россией.
- В связи с длительным переходным периодом, правовой неразберихой и несовершенством действующего законодательства, Органу В.В. удалось представить в Севреестр скорее всего поддельный документ — нотариально заверенную копию декларации ГАСК Севастополя от 15.02.2013 (которой не существовало в принципе) о готовности объекта к эксплуатации (что противоречит и украинскому законодательству — нельзя на земле ИЖС построить многоэтажку).
- Та как по 6-ФКЗ признавались украинские документы и на тот период действовал в Севреестре упрощенный порядок постановки на кадастровый учет, Органу и собственникам квартир в период с февраля по июль 2016 удалось оформить права на 36 квартир из 38-ми в доме.
- Однако уже с августа 2016 Севреестр, вероятно в связи с введением нового положения, начал отказывать новым собственникам квартир или при новых сделках купли-продажи в регистрации, ссылаясь на нарушение земельного законодательства — несоответствие ВРИ земли ее фактическому использованию (многоэтажка).
- Последняя постановка на кадастровый учет в данном доме была в январе 2017 — это нежилые помещения мезонина.
- В ноябре 2016 гр. Орган В.В. был признан банкротом в отношении него была введена процедура реализации имущества, в том числе и земельного участка 582 кв.м, на котором расположена многоэтажка.
- В ходе судебного разбирательства Орган В.В. предъявил договор безвозмездной передачи земельного участка с ПЭК «Гора Рудольфа» от 20.12.2014, но он был признан судом недействительным, и в настоящее время земля находится в реализуемой массе банкрота. Срок реализации имущества должника продлен до 01.2020.
- Правительство Севастополя подавало в районный суд иск о признании многоэтажки самовольным строением, однако 22.10.2019 судьей отказано в удовлетворении иска. Решение пока не вступило в законную силу, поданы 2 апелляционные жалобы.
- В н.в. многоквартирный дом функционирует, есть газ, электричество, вода, осуществляется вывоз мусора, у жильцов отсутствуют прямые расчеты с коммунальщиками, вероятно все проплаты проходят через кооператив «Гора Рудольфа».
-
Действующий вице-губернатор Севастополя Александр Кулагин также проживает в этом доме. Его квартира отсутствует на учете в Севреестре, также она отсутствует в декларациях чиновника, вероятно у него на руках только простой договор с Органом В.В. (или иным физлицом — предыдущим дольщиком). Можно предположить, что легализовать данную сделку он опасается из-за возможной огласки о наличии недвижимости у чиновника с юридическим образованием в жилом доме, построенном с грубыми нарушениями как украинского, так и российского законодательства. Возможно, исправить это чиновник планировал с принятием нового Генплана города и изменением ВРИ земельного участка на Ж.3 или Ж.4 (много- и среднеэтажная жилая застройка), хотя преимущественно данный район это ИЖС (Ж.2). Однако об этом можно только догадываться.
-
Исходя из материалов Екатерины Васильевой, собственник земельного участка Валерий Орган собирался ввести в эксплуатацию незаконный дом при помощи связей с высокопоставленными чиновниками. По району ходили слухи, что сам мужчина говорил о том, что он «заселит в дом парочку влиятельных депутатов, и они помогут узаконить объект». По данным соседей, Кулагин начал проживать в одной из квартир этого дома еще в 2017 году. Можно предположить, что его заселение в эту квартиру как-то связано с надеждами Органа на ввод в эксплуатацию дома.